Grunderwerbsteuer: Wie viel muss ich zahlen?

Wenn Sie Wohneigentum erwerben möchten, sollten Sie bei Ihrer Finanzplanung immer die Nebenkosten im Blick haben. Denn zum Kaufpreis einer Immobilie kommen Kosten wie das Honorar des Notars oder die Gebühren für den Grundbucheintrag hinzu. Darüber hinaus gehört zu den einmalig anfallenden Kaufnebenkosten auch die Grunderwerbsteuer (GrESt). Diese wird auf Basis des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) erhoben. Das Gesetz regelt die Besteuerung von Rechtsvorgängen, vor allem in Bezug auf den Grundstückskauf.

Wer die Grunderwerbsteuer zahlt, ist im Kaufvertrag geregelt. Im Normalfall ist das der Immobilienkäufer. Zahlt er die Grunderwerbsteuer nicht binnen vier Wochen, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer. Wurde der Betrag hingegen innerhalb der Frist bezahlt, stellt das zuständige Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Immobilienerwerb aus und bestätigt damit die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Erst dann ist ein Eintrag ins Grundbuch möglich und der Käufer gilt als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer ergibt sich aus dem notariell beglaubigten Kaufpreis, der im Kaufvertrag festgehalten ist, multipliziert mit dem Grunderwerbsteuersatz. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Da die Grunderwerbsteuer einen nicht unwesentlichen Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf ausmacht, sollten Sie sie von Anfang an in der Planung Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Vor allem, weil das Finanzinstitut sie in der Regel nicht mitfinanziert.

Bei einem Immobilien-Kaufpreis von zum Beispiel einer halben Million Euro kann die Steuer je nach Bundesland zwischen 17.500 bis zu 32.500 Euro betragen. Seit 2006 legt jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz für Erwerbsvorgänge wie einen Grundstückskauf fest.

Der GrESt unterliegen nur das eigentliche Haus sowie Inventar, das untrennbar mit dem Grund und Boden verbunden ist. Dazu gehören zum Beispiel Carports oder Gartenschuppen mit Fundament. Für sogenanntes Zubehör wie Kamine, Markisen oder Einbauküchen sowie für jegliches bewegliche Material fällt hingegen keine Grunderwerbsteuer an.

Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist festgelegt, dass sich die Höhe des zu zahlenden Steuerbetrags beim Grundstückskauf aus der Summe aller sogenannten Gegenleistungen ergibt. Dazu zählen unter anderem der Grundstückskaufpreis, der jeweils gültige Steuersatz sowie der Wert der darauf stehenden Immobilie. Als Gegenleistung zählen aber auch eingetragene Grundpfandrechte, Wohn- und Nießbrauchrechte.

Bei Wohnungskäufen fließt der Grundstückspreis anteilig in die Berechnung ein. Denn der Besitzer einer Eigentumswohnung erwirbt auch immer einen Teil des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. 

Die Grunderwerbsteuerpflicht greift beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses. Nachdem der Notar den Immobilienverkauf beurkundet hat, informiert er das zuständige Finanzamt, das dann dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid schickt. Nach Bekanntgabe des Bescheids hat der Käufer einen Monat Zeit, die Steuer zu zahlen.

Wenn Sie beim Hausbau zunächst das Grundstück kaufen und erst danach bauen, können Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen, denn so zahlen Sie die Steuer nur auf den Grundstückspreis. Den Bauauftrag sollten sie frühestens sechs Monate nach dem Grundstückserwerb in einem separaten Vertrag abschließen. Durch diese sogenannte „Schamfrist“ werden die beiden Verträge vom Finanzamt nicht als einheitliches Vertragswerk betrachtet.

Auf enthaltenes „bewegliches“ Inventar wie Einbauküche, Lampen, Markisen oder Gartenhaus müssen Sie keine Steuer zahlen. Achten Sie darauf, dass eine Auflistung des Inventars im Kaufvertrag enthalten ist. Die jeweiligen Belege sollten vorliegen, falls das Finanzamt diese einsehen möchte.

Ein anderer Weg, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen, ist eine Kaufpreisminderung. Zu solch einer Minderung kann es kommen, wenn der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat. Wird dann die Kaufpreisminderung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Erwerb erzielt, kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen nachträglich reduziert werden.

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und etwa durch Vermietung Einnahmen erzielen möchten, lässt sich die Grunderwerbsteuer in der Regel steuerlich absetzen. Wer durch eine Erbschaft oder Schenkung in den Besitz einer Immobilie kommt muss keine Grunderwerbsteuer zahlen, in diesem Fall kann jedoch eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig werden. Dies hängt vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab.

Wenn der Kaufpreis eines Grundstücks bei maximal 2.500 Euro liegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ebenfalls befreit von der Grunderwerbsteuer ist der Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades wie

• Eltern und Kinder (auch Stief- oder Adoptivkinder)
• Großeltern und Enkel
• Ehepartnern und Lebenspartnern
• sowie Verkauf an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn und
• an den früheren Ehegatten des Verkäufers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Erwirbt jedoch ein Geschwister ein Grundstück von einem anderen Geschwister, ist Grunderwerbsteuer fällig. Grund dafür ist, dass laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Geschwister nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind.

Personen- und Kapitalgesellschaften können sogenannte Share Deals nutzen, um keine Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufe zu zahlen. Dabei kaufen Unternehmen einen Anteil an einem anderen Unternehmen, das wiederum die zu verkaufende Immobilie besitzt. Auf diese Weise sparen Unternehmen die Grunderwerbsteuer.

Nach der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags übermittelt der Notar den Vertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses stellt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer aus. Sollte der Käufer die fällige Steuer nicht innerhalb eines Monats zahlen, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung ist aber zwingend notwendig, damit der Käufer in das Grundbuch eingetragen und somit rechtmäßiger Grundstückseigentümer wird.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Gemeinden erheben für den Besitz von Grund und Boden jährlich eine Grundsteuer. Sie dient der Finanzierung öffentlicher Infrastruktur wie Straßen oder Brücken und hilft dabei, weitere kommunale Aufgaben zu bewältigen, die der Allgemeinheit zugutekommen. Die Grunderwerbsteuer hingegen ist nur dann fällig, wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt.