Wenn Sie für eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus einen Kaufvertrag abschließen, müssen Sie Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt zahlen. Wie hoch diese ausfällt, bestimmt das jeweilige Bundesland. Sie kann zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.
Grunderwerbsteuer: Wie viel muss ich zahlen?
Das sollten Sie beim Immobilienkauf beachten
Beachten Sie die Kaufnebenkosten
Wenn Sie Wohneigentum erwerben möchten, sollten Sie bei Ihrer Finanzplanung immer die Nebenkosten im Blick haben. Denn zum Kaufpreis einer Immobilie kommen Kosten wie das Honorar des Notars oder die Gebühren für den Grundbucheintrag hinzu. Darüber hinaus gehört zu den einmalig anfallenden Kaufnebenkosten die Grunderwerbsteuer (GrESt). Diese wird auf Basis des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) erhoben. Das Gesetz regelt die Besteuerung von Rechtsvorgängen, vor allem in Bezug auf den Grundstückskauf.
Wer die Grunderwerbsteuer zahlt, ist im Kaufvertrag geregelt. Im Normalfall ist das der Immobilienkäufer. Zahlt er die Grunderwerbsteuer nicht binnen vier Wochen, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer. Wurde der Betrag hingegen innerhalb der Frist bezahlt, stellt das zuständige Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Immobilienerwerb aus und bestätigt damit die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Erst dann ist ein Eintrag ins Grundbuch möglich und der Käufer gilt als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem notariell beglaubigten Kaufpreis, der im Kaufvertrag festgehalten ist, multipliziert mit dem Grunderwerbsteuersatz. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Da die Grunderwerbsteuer einen nicht unwesentlichen Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf ausmacht, sollte Sie sie von Anfang an in der Planung Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen . Vor allem, weil das Finanzinstitut sie in der Regel nicht mitfinanziert.
Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz?
Bei einem Immobilien-Kaufpreis von einer halben Million Euro kann die Steuer in einer Spanne von 17.500 bis zu 32.500 Euro liegen. Denn jedes Bundesland setzt seit 2006 seinen eigenen Steuersatz für Erwerbsvorgänge wie einen Grundstückskauf fest.
| Baden Württemberg |
5,0 % |
| Bayern |
3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg |
6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg |
5,5 % |
| Hessen |
6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern |
6,0 % |
| Niedersachsen |
5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen |
6,5 % |
| Rheinland-Pfalz |
5,0 % |
| Saarland |
6,5 % |
| Sachsen |
5,5 % |
| Sachsen-Anhalt |
5,0 % |
| Schleswig-Holstein |
6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Der GrESt unterliegen nur das eigentliche Haus sowie Inventar, das untrennbar mit dem Grund und Boden verbunden ist. Dazu gehören zum Beispiel Carports oder Gartenschuppen mit Fundament. Für sogenanntes Zubehör wie Kamine, Markisen oder Einbauküchen sowie für jegliches bewegliche Material fällt hingegen keine Grunderwerbsteuer an.
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist festgelegt, dass sich die Höhe des zu zahlenden Steuerbetrags beim Grundstückskauf aus der Summe aller sogenannten Gegenleistungen ergibt. Dazu zählen unter anderem, der Grundstücks-Kaufpreis, der jeweils gültige Steuersatz sowie der Wert der darauf stehenden Immobilie. Als Gegenleistung zählen aber auch eingetragene Grundpfandrechte, Wohn- und Nießbrauchsrechte.
Bei Wohnungskäufen fließt der Grundstückspreis anteilig in die Berechnung ein. Denn der Besitzer einer Eigentumswohnung erwirbt auch immer einen Teil des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Wenn ein Bauherr ein Grundstück kauft und erst später eine Immobilie darauf errichtet, kann es sein, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen ist. Dabei achtet das Finanzamt jedoch auf den zeitlichen Abstand zwischen Kauf und Bau.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer müssen Sie beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses zahlen. Nachdem der Notar den Immobilienverkauf beurkundet hat, informiert er das zuständige Finanzamt, das dann dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid schickt. Nach Bekanntgabe des Bescheids hat der Käufer einen Monat Zeit, die Steuer zu zahlen.
Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Gemeinden erheben für den Besitz von Grund und Boden jährlich eine Grundsteuer. Sie dient der Finanzierung öffentlicher Infrastruktur wie Straßen oder Brücken und hilft dabei, weitere kommunale Aufgaben zu bewältigen, die der Allgemeinheit zugutekommen. Die Grunderwerbsteuer hingegen ist nur dann fällig, wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt. Es gibt aber Ausnahmen:
- Bei Schenkung,
- Tod des Besitzers,
- Verkauf an Verwandte ersten Grades, also wenn die Immobilie zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern, nicht jedoch zwischen Geschwistern den Besitzer wechselt,
- einer Scheidung, wenn ein Ehepartner die Immobile übernimmt, und
- bei Grundstücken, die weniger als 2.500 Euro wert sind,
erlässt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer, sofern nicht Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz dagegensprechen.
Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Wenn der Kaufpreis eines Grundstücks bei maximal 2.500 Euro liegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Verkauf an Verwandte ersten Grades wie Eltern, Kinder (auch Stief- oder Adoptivkinder), Großeltern und Enkel sowie an Ehepartner und Lebenspartner ist ebenfalls befreit von der Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuerfrei ist auch ein Verkauf an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn sowie an den früheren Ehegatten des Verkäufers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Erwirbt jedoch ein Geschwister ein Grundstück von einem anderen Geschwister, ist Grunderwerbsteuer fällig.
Gibt es Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer?
Nein. Zwar hat die Bundesregierung geplant, den Ländern die Möglichkeit einzuräumen, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer zu gewähren. Jedoch wurden diese Pläne bis heute nicht umgesetzt.
Welche Möglichkeiten habe ich, weniger Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Es ist günstiger, zunächst das Grundstück zu kaufen und anschließend zu bauen. Wenn Sie nicht selbst bauen oder bauen lassen, sondern stattdessen ein Grundstück mit Haus kaufen, zahlen Sie nicht nur auf das Grundstück Grunderwerbsteuer, sondern auch auf das Gebäude. Auf enthaltendes Inventar wie Lampen, Markisen oder Einbauküchen müssen Sie keine Steuer zahlen. Achten Sie darauf, dass eine Auflistung des Inventars im Kaufvertrag enthalten ist. Bei Erbschaften oder Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Hinweis auf Beratung: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung durch einen Steuerberater, Steuerbevollmächtigten, Rechtsanwalt (insbesondere Fachanwalt für Steuerrecht), Wirtschaftsprüfer oder Lohnsteuerhilfeverein nicht ersetzen.
